В последние годы таунхаусы становятся в нашей стране все более заметным форматом жилой недвижимости. Окраины российских городов-миллионников постепенно «обрастают» поселками малоэтажных жилых домов. А в рекламных буклетах риэлтерских агентств покупателям обещают сочетание удобства и экономичности квартиры с комфортом и простором отдельного коттеджа. Так чем же в действительности привлекателен этот тип жилья?
Исторический фон
Под термином «таунхаус» сейчас понимают комплекс совмещенных боковыми стенками 2-3-хэтажных коттеджей-секций, выполненных в едином архитектурном стиле. У каждой секции обычно имеется отдельный вход и прилегающий земельный участок в 1-3 сотки. Дополняют картину встроенный гараж или навес для автомобилей. Таким образом, таунхаусы занимают промежуточное положение между квартирами в многоэтажках и частными домами.
Считается, что первые таунхаусы (англ. townhouse – городской дом) появились в XVII веке в Великобритании. Это были городские резиденции британской аристократии и зажиточных буржуа, возведенные вдоль улиц вплотную друг к другу. Но лишь после 1920-х гг. этот тип жилья стал доступен «среднему классу». Подобные дома начали массово возводить в Великобритании и в США. Тогда-то и сформировалась современная концепция таунхауса, которая сейчас популярна по всему миру.
В Россию этот формат недвижимости пришел в 1990-х гг. – и сразу же приобрел местную специфику. Дело в том, что на Западе таунхаусы изначально рассматривались именно как жилье для горожан. Ими застраивались жилые кварталы и пригороды мегаполисов. В России же это по большей части загородная недвижимость, хотя все начиналось с застройки зеленых уголков столицы. Так, местом рождения первых отечественных таунхаусов можно считать московский район Раменки. «Пойма небольшой речушки Сетуни стала осваиваться еще в 1991 году, – вспоминает Евгений Юр, директор департамента элитных новостроек PaulsYard. – Тогда здесь на берегу небольшого озера был возведен первый поселок «Сетунь»», состоявший из 24 таунхаусов площадью 119-297 кв.м.
Из-за дефицита свободных земель в Москве, уже с 1995 года начали возводиться первые таунхаусы в Подмосковье – в Новогорском, Троицком и посёлке Новые Ржавки.3 И, по данным экспертов компании «Пробизнес-Девелопмент», на данный момент до 75% поселков с таунхаусами сосредоточено в 30-километровой зоне от МКАД. В других российских городах-миллионниках, где такой формат недвижимости начал появляться с большим опозданием по сравнению со столицей, эта тенденция не столь заметна. Поселки таунхаусов зачастую располагаются в зеленых массивах прямо в черте города. Например, жилой комплекс «Лесной городок», возведенный компанией «Сувар-Казань», построен в живописном уголке на 11-м км трассы Казань-Оренбург в Приволжском районе столицы Татарстана, всего в 15 минутах езды от центра города.5 Аналогичные по транспортной доступности предложения можно найти в Новосибирске, Самаре и т.п.
Городской комфорт на лоне природы
По мнению Алеси Лещенко, риэлтора компании «Пять гор», таунхаусы приобретают люди самых разных социальных статусов. Но в основном это семьи с детьми, либо люди предпенсионного возраста, которые ради близости к природе и больших жилых площадей решили покинуть шумные города и тесные квартирки.
«Для автовладельцев не составляет труда добираться до поселка таунхаусов, которые зачастую располагаются за чертой города, но не слишком далеко, – поясняет Анастасия Попова, риэлтор компании «Вала». – Именно возможность отгородиться от суеты мегаполиса чаще всего подталкивает горожан к покупке таунхауса как компромиссному решению между квартирой и коттеджем. Семейные пары с детьми, стремящиеся выбраться из так надоевших многоэтажек, не готовы к полному отрыву от городской инфраструктуры в собственном загородном доме. Поселки таунхаусов строят, как правило, вместе с комплексом сооружений социального назначения, таких как поликлиники, детские сады, игровые площадки, магазины, что имеет большое значение для этих категорий покупателей».
Средняя площадь секций в таунхаусах эконом-класса составляет 90-130 кв. м., а участков земли – всего 1,5-2 сотки. Именно они сейчас пользуются наибольшим спросом из-за доступных цен, сравнимых со стоимостью 2-3 комнатной квартиры.
Для поселков бизнес-класса характерны большие площади секций – 180-250 кв. м., а земельный участок должен быть не менее 2 соток. Но отличия от бюджетных вариантов не ограничиваются метражом. В качестве примера можно привести комплекс таунхаусов Ollila, по итогам национальной премии «Поселок года-2012» признанный лучшим поселком бизнес-класса в Санкт-Петербурге. Все строения этого комплекса выполнены из кирпича, в домах есть сауна, мансарда и терраса, реализована система «умный дом», в гостиных предусмотрены место под камин и «второй свет». Общая площадь жилой секции от 158 до 257 кв. м. Благоустроенная территория включает спортплощадки, теннисный корт, который зимой трансформируется в каток, детские игровые площадки, зоны отдыха, гостевую парковку, клининговые услуги.
Таунхаусы еще более высокого уровня – премиум- и deluxe-классов с площадями до 1000 кв. м, зимними садами, каминами и обогреваемыми террасами довольно редки, ведь их потенциальные покупатели скорее выберут отдельный коттедж с большим собственным участком, обеспечивающим приватность. Что касается цен на объекты, то она больше зависит от метража жилища и близости его к большому городу, чем от класса поселка.
«Такой формат, как таунхаус, выбирают из желания быть ближе к природе. Так что многие потенциальные покупатели самое пристальное внимание уделяют видовым характеристикам такого жилья – насколько живописны виды, открывающиеся из окон, много ли в помещениях света. Никому не захочется жить с видом на чужие кирпичные стены или автомобильную парковку, – рассуждает Антон Богданов, директор по маркетингу компании PROPLEX, первого российского разработчика и крупнейшего производителя оконных ПВХ-систем по австрийским технологиям. – Поэтому очень распространенными архитектурными решениями для таких поселков являются большие панорамные окна, выходящие на лесные массивы или на собственный участок, застекленные балконы и веранды. Даже жилые мансарды часто оснащаются большими окнами, чтобы максимально полно использовать естественное освещение и любоваться окружающими пейзажами».
Что касается архитектурных стилей поселков таунхаусов, то сейчас можно найти вариант на любой вкус. Не останутся обижены даже поклонники современных стилей – хайтека, минимализма, конструктивизма и всевозможных их сочетаний. Однако основная масса потребителей тяготеет к классике, так что большая часть поселков ориентируется именно на них.
Например, комплекс «Праймвиль» на Калужском шоссе в Подмосковье выполнен в классическом викторианском стиле. Его отличают лаконичные и строгие очертания домов, отделанных облицовочным кирпичом с белыми обрамлениями оконных проемов, кровли и рустов – будто из лондонских пригородов. Таунхаусы поселка «Добрыня» на Минском шоссе выглядят точно как альпийские шале. Фасады имеют несколько угловатые формы, отделаны декоративной штукатуркой светло-бежевого цвета, искусственным камнем и узкими деревянными планками. Создается впечатление, будто здание построили мастера-ремесленники с помощью ручных инструментов. А постройки поселка «Аусбург» на Дмитровском шоссе с помощью тех же технологий будут имитировать средневековые фахверковые дома, с их деревянными перекрытиями. Интересная идея реализована в возводящемся в настоящее время поселке «Голдфилдс» (Свердловская область, недалеко от Екатеринбурга). Там запланировано четыре улицы: Русская, Французская, Немецкая, Английская, и на каждой из них фасады домов будут реализованы в национальном стиле. К примеру, на Русской таунхаусы приобретут черты классических помещичьих усадеб, а на Французской – будут похожи на здания из парижских пригородов.
Таунхаус: вид в разрезе
«В последнее время покупатели таунхаусов становятся все более разборчивыми, – делится своими наблюдениями Алеся Лещенко («5 гор»). – Рассматривая варианты жилья, они начинают все больше внимания обращать не только на местоположение поселка и метражи секций, но и на технические нюансы: конструкционные и отделочные материалы, инженерные коммуникации».
Самые популярные конструкционные материалы – монолитный бетон, пенобетонные блоки и кирпич8. Некоторые застройщики возводят дома из такого сравнительно нового материала, как газобетон. Например, Санкт-петербургская строительная компания «Константа» по этой технологии за последние годы возвела уже несколько крупных проектов вокруг Северной столицы – «Южный берег», «Невская Отрада», «Новое Минулово».
«Понимая привлекательность энергосберегающих технологий с точки зрения покупателей, девелоперы закладывают высокие требования к утеплению всех ограждающих конструкций таунхаусов, – говорит Антон Богданов (PROPLEX). – Помимо прочих мер это означает установку теплосберегающих окон. В частности, среди застройщиков пользуются популярностью такие системы, как PROPLEX-Optima и PROPLEX-Comfort. Благодаря большой монтажной ширине конструкции окна даже суровыми сибирскими зимами не промерзают, сохраняя в квартирах благоприятный микроклимат. Такие окна должны комплектоваться одно- или двухкамерными стеклопакетами с использованием стекол с селективным покрытием. Они защищают не только дом от холода зимой, но и от излишнего солнечного излучения в летнее время, создавая приятную прохладу, что позволяет экономить на кондиционировании помещений».
Среди популярных способов внешней отделки таунхаусов можно выделить классическую облицовку кирпичом, навесные вентилируемые системы (используемые в основном для проектов в современных архитектурных стилях) и наиболее универсальное решение – штукатурные фасады.
«В любых климатических условиях штукатурная система утепления десятилетиями защищает здание от осадков и ветров, от жары и холода. Так что для будущих жильцов таунхауса применение этой фасадной технологии означает благоприятный микроклимат в помещениях в любое время года и без больших затрат на отопление или кондиционирование жилища, – рассказывает Ольга Логинова, директор по маркетингу компании CAPAROL, эксперта в области защиты и теплоизоляции фасадов зданий. – В то же время, для проектировщиков малоэтажных поселков – это удобный инструмент, позволяющий воссоздать практически любой архитектурный стиль и цветовое решение. Так, композиционная система CAPATECT (Caparol) с карбоновыми армирующими составами позволяет использовать даже самые темные и насыщенные оттенки красок без опасения, что поверхность фасада потрескается от резких перепадов температур».
Нельзя обойти такой аспект, как инженерные коммуникации поселка. Устройство централизованных коммуникаций требует немалых вложений со стороны девелопера, а потому решения для проектов разных ценовых категорий могут различаться. Так, водо- и газоснабжение обычно централизованные, а вот канализация порой реализуется в виде отдельных септиков. Что касается теплоснабжения, то оно может быть либо централизованное (от общей котельной), либо в виде автономной системы отопление с газовым котлом. Кроме того, ради сокращения энергозатрат и повышения комфортности таунхаусы все чаще оснащаются системами «умного дома», включающими контроль за освещением, системами вентиляции, кондиционирования и отопления.
Наглядным учебным пособием для современных архитекторов, занимающихся проектированием таунхаусов, можно назвать поселок «Новоархангельское», расположенный в Красногорском районе Московской области. Он насчитывает 118 квартир-секций площадью от 197 до 313 кв. м с участками по 0,4-4 сотки. При строительстве «Новоархангельского» на базе монолитного железобетонного каркаса выстраивались кирпичные стены, которые после утепления высококачественными изоляционными материалами облицовывались декоративным кирпичом и натуральным камнем.
Проект поселка, составленный мастерской «Архитектуриум», в 2004 г. стал победителем конкурса журнала «Современный дом». В поселке представлено несколько архитектурных типов, в том числе классические таунхаусы с секциями в один ряд, П-образные дома, внутренняя часть которых образует уютные закрытые от дороги дворики. Также есть четырехквартирные таунхаусы с угловыми секциями. А самый длинный таунхаус, состоящий из 14 секций, изгибается «змейкой», повторяя изгибы улицы.
Если рынок таунхаусов в Московском регионе и в Санкт-Петербурге уже в целом достиг зрелости, то в прочих российских регионах победоносное шествие этого формата только начинается. Возможность жить ближе к природе, имея доступ к городской инфраструктуре, соблазняет все большее число покупателей по всей стране. Таунхаусы уверенно выходят в «широкие массы», и этот сегмент малоэтажной недвижимости в ближайшем будущем ожидает только дальнейший рост.
